Je suis heureux de vous adresser la première lettre d'actualité du droit de l'urbanisme de l'année 2025.
1 ) Article : Le régime juridique de la Tiny House
Vous trouverez en pièce jointe un article présenté sous forme de fiche pratique et consacré aux tiny house. Ces habitations de petite taille posent en effet beaucoup de difficultés juridiques comme chacune et chacun d'entre vous le sait.
Le texte est en pièce jointe.
2 ) Actualité : nouveaux formulaires en urbanisme.
Depuis le 1er janvier, des nouveaux formulaires sont disponibles. Le tableau ci-dessous intègre les nouveaux numéros de cerfa de ceux-ci.
On notera qu'il n'y a plus que deux formulaires pour les déclarations préalables (au lieu de trois auparavant).
Font leur apparition les nouveaux formulaires de demandes de modification et de transfert désormais étendues aux décisions de non-opposition à déclaration préalable.
Les formulaires sont disponibles ici.
3 ) Actualité : Nouveau régime de péremption des autorisations d'exploitation commerciale délivrées dans le cadre de PC
Le décret n° 2024-1248 du 30 décembre 2024 (un des premiers décrets du Gouvernement Bayrou !) modifie le régime de péremption des autorisations d’exploitation commerciale (AEC) intégrées aux permis de construire.
Publié au Journal officiel le 31 décembre 2024, ce décret entre en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2025 et vise à préciser les délais d’ouverture au public des établissements commerciaux après l’obtention et l’exécution du permis de construire.
Le régime de péremption d'un permis de construire intégrant une autorisation d’exploitation commerciale (AEC) suit le régime général de péremption des autorisations d'urbanisme. Le permis de
construire valant AEC est périmé dans les deux cas suivants :
1 ) Les travaux n’ont pas commencé dans un délai de trois ans à compter de la date de délivrance de l’autorisation, sauf prorogation.
2 ) Lorsqu’ils sont interrompus pendant plus d’un an après leur commencement.
Toutefois, ce régime n'intégrait pas de mécanisme de péremption de l'AEC. C'est désormais chose faite. Le décret introduit une modification de l'article R.752-20 du code de commerce en vertu de
laquelle l'AEC est périmée dès lors que l'ouverture au public des surfaces de vente n'est pas intervenue dans un délai d'un an à compter de la date de dépôt en mairie de la DAACT et au plus tard
dans un délai de sept ans à compter
de la date à laquelle le permis de construire est devenu définitif.
Le texte du décret est consultable ici.
4 ) Jurisprudence :
Compatibilité d'un projet à une OAP d'un PLU
Comme j'ai eu l'occasion de le faire valoir lors des visioformations "Actualité 2024 du droit de l'urbanisme", le Conseil d'Etat rappelle dans un arrêt Société Alliade Habitat en date du 18 novembre 2024 (n° 489066) que le juge apprécie la compatibilité d’une autorisation d’urbanisme avec une orientation d’aménagement et de programmation (OAP) à l’échelle globale de la zone où elle s’applique.
Enfin, aux termes de l'article L. 152-1 du même code : " L'exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements
des sols, et ouverture d'installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan sont conformes au règlement et à ses documents graphiques. / Ces travaux ou opérations sont, en outre, compatibles, lorsqu'elles
existent, avec les orientations d'aménagement et de programmation ". Il résulte de ces dispositions qu'une autorisation d'urbanisme ne peut être légalement délivrée si les travaux qu'elle prévoit sont incompatibles avec les orientations d'aménagement et de programmation d'un plan local d'urbanisme et, en particulier, en contrarient les objectifs.
Cette compatibilité s'apprécie en procédant à une analyse globale des effets du projet sur l'objectif ou les différents objectifs d'une orientation d'aménagement et de programmation, à l'échelle de la zone à laquelle ils se
rapportent.
3. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que le plan local d'urbanisme de Taluyers, approuvé le 29 février 2016, comporte une orientation d'aménagement et de programmation, applicable dans le périmètre d'assiette du projet litigieux, qui prévoit, pour renforcer la mixité fonctionnelle à l'entrée du village et garantir la mise en oeuvre du projet communal dans les dix années à venir, qu'" une part importante des surfaces de plancher aménagées dans le cadre du renouvellement potentiel des parcelles longeant la route du Prieuré, au nord du périmètre, devra ainsi permettre l'accueil d'activités de services ". Il résulte de ce qui a été dit au point précédent qu'en jugeant que le
permis litigieux n'était pas compatible avec cette orientation d'aménagement et de programmation au seul motif qu'il prévoit la création de dix-sept logements à usage d'habitation répartis dans trois bâtiments
sans qu'une partie des surfaces de plancher créées en rez-de-chaussée ne permette l'accueil d'activités de services, sans rechercher si les effets de ce projet devaient être regardés comme suffisants pour contrarier
, par eux-mêmes, les objectifs de l'orientation d'aménagement et de programmation à l'échelle de la zone à laquelle cette orientation se rapportait, le tribunal a commis une erreur de droit.
L'arrêt est consultable ici.
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