Je suis heureux de vous adresser la lettre d'actualité du droit de l'urbanisme de février 2025.
1 ) Article "Droit des lotissements et renouveau pavillonnaire"
Le dernier numéro de la revue Opérations Immobilières du Groupe Le Moniteur est consacré au thème suivant : "Réenchanter les zones pavillonnaires : vers une transformation en douceur".
Explorer les leviers pour réinventer ces espaces, en réfléchissant à des solutions de densification douce, à la division des terrains, à une nouvelle approche architecturale et à la place de la voiture avec pour offrir aux habitants des maisons individuelles un avenir plus durable, tout en préservant l'identité et la qualité de vie des quartiers pavillonnaires, tel est l’objectif du dossier.
Je vous fais suivre en pièce jointe l'article que j'y ai publié qui est intitulé "Droit des lotissements et renouveau pavillonnaire : changer les codes avant de modifier le code". Si le thème du lotissement vous intéresse, je vous recommande par ailleurs la lecture de toutes les autres contributions !
2 ) Jurisprudence : un nouvel arrêt sur le régime de la demande de pièces complémentaires
Une demande de pièces complémentaires adressée au cours du premier mois d'instruction ne peut porter que sur les pièces et documents visés à l'article R. 431-4 du code de l'urbanisme.
Si la demande notifiée dans ce délai porte sur une pièce ou un document non prévu(e) à l'article R. 431-4, celle-ci n'a pas pour effet d'interrompre le délai d'instruction et d'empêcher la naissance d'une décision tacite au terme de celui-ci (CE, Sect., 9 décembre 2022, n° 454521, Commune de Saint Herblain).
Le Conseil d'Etat vient de préciser dans un arrêt en date du 4 février dernier (CE, 4 février 2025, n° 494180, Commune de Contes) que si la demande relative à la complétude du dossier notifiée dans le premier mois porte sur des pièces et des informations dont certaines sont susceptibles d'être réclamées et d'autres non, la demande a bien pour effet d'interrompre le délai d'instruction et d'empêcher la naissance d'une décision tacite.
En d'autres termes, même si elle est partiellement abusive, la demande de pièces complémentaires notifiée dans le premier mois a bien un effet interruptif. Il s'agit là d'une solution parfaitement logique, mais il est toujours préférable que le Conseil d'Etat la consacre...
"4. Il résulte de ces dispositions et de celles des articles R. 423-22, R. 423-23, R. 423-38, R. 423-39, R. 423-41 et R. 424-1 du code de l'urbanisme prises pour leur application
qu'à l'expiration du délai d'instruction tel qu'il résulte de l'application des dispositions du chapitre III du titre II du livre IV de ce code relatives à l'instruction des déclarations préalables, des demandes de
permis de construire, d'aménager ou de démolir, naît une décision de non-opposition à déclaration préalable ou un permis tacite."
"En application de ces dispositions, le délai d'instruction n'est ni interrompu, ni modifié par une demande, illégale, tendant à compléter le dossier par une pièce qui n'est pas exigée en application du livre IVde la partie réglementaire du code de l'urbanisme, c'est-à-dire lorsque cette pièce ne fait pas partie de celles mentionnées à ce livre. Dans ce cas, une décision de non-opposition
à déclaration préalable ou un permis tacite naît à l'expiration du délai d'instruction, sans qu'une telle demande puisse y faire obstacle."
"5. A ce titre, l'article R. 431-4 du code de l'urbanisme prévoit que : " La demande de permis de construire comprend : a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. 431-33-1 (...) / Pour l'application des articles R. 423-19 à R. 423-22,
le dossier est réputé complet lorsqu'il comprend les informations mentionnées au a et au b ci-dessus. / Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l'autorité compétente ".
"Pour retenir l'existence d'un doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté attaqué, le juge des référés s'est fondé sur l'illégalité de la demande de pièces complémentaires adressée le 5 juin 2023 à M. A... B..., portant, d'une part, sur la production d'une copie de la lettre du préfet relative au défrichement des parcelles du pétitionnaire et, d'autre part, sur la superficie exacte située en zone UD de ces parcelles.
Toutefois, si la demande relative à la superficie exacte située en zone UD des parcelles ne porte pas sur une des pièces mentionnées au livre IV de la partie réglementaire du code de l'urbanisme, la lettre du préfet relative au défrichement des parcelles du pétitionnaire est mentionnée à l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme et fait ainsi partie des pièces qui peuvent être exigées
en application du livre IV de la partie réglementaire de ce code. La demande relative à cette lettre faisait donc obstacle en l'espèce à la naissance d'un permis tacite à l'expiration du délai d'instruction."
Pour consulte l'arrêt, il vous suffit de cliquer ici.
3 ) Jurisprudence : Les irrégularités entachant la délibération d'arrêt de projet du PLU sont sans incidence sur la légalité de la délibération d'approbation du document
Lorsque l'instruction du projet de plan local d'urbanisme est achevée, le conseil municipal (ou l'organe délibérant de l'ECPI) se réunit pour l’« arrêter » avant de le soumettre à consultation (personnes publiques associées et enquête publique).
L'examen et l'arrêt du projet ne peuvent avoir lieu que 2 mois après qu'ait été organisé, en conseil municipal, un débat sur les orientations générales du PADD.
Cette exigence est imposée par l'article L. 153-12 CDU.
La délibération qui arrête le projet de PLU doit procéder par ailleurs à un bilan de la concertation ayant été menée tout au long de l'élaboration du document.
Le Conseil d'Etat vient d'apporter une précision d'importance sur les irrégularités susceptibles d'affecter cette délibération intermédiaire (CE 27 janvier 2025, n° 490508, Mme B.)
L'auteur d'un recours engagé contre la délibération d'approbation du PLU ne peut utilement invoquer les irrégularités qui entacheraient la délibération d'arrêt de projet du document. En l'espèce étaient soulevés un moyen relatif à la convocation des élus avant la séance arrêtant le projet de PLU (imprécision de la convocation et absence de note de synthèse).
"4. Eu égard, d'une part, aux spécificités de la procédure d'élaboration ou de révision du plan local d'urbanisme décrite au point 2, qui impliquent que le conseil municipal est nécessairement conduit à se
prononcer, lors de l'adoption définitive du plan local d'urbanisme ou de sa révision, sur le contenu de ce document et, d'autre part, à l'absence d'effet propre de la phase arrêtant le projet de plan avant l'enquête publique, prévue par l'article L. 153-14 du code de l'urbanisme, les éventuelles irrégularités affectant la délibération arrêtant le projet de plan sont sans incidence sur la légalité de
la délibération approuvant le plan".
L'arrêt est disponible ici.
4 ) Document : une fiche synthétique pour tout savoir sur les servitudes de passage
J'ai déjà eu l'occasion l'année passée de vous recommander la lecture des fiches "Comprendre le droit immobilier" proposées par Maître Jean-Marin Leroux-Quetel du cabinet BLP Avocats.
Vous trouverez en pièce jointe une fiche consacrée de deux pages consacrée aux servitudes de passage qui est très bien faite.
L'existence de ces servitudes conditionnent très fréquemment la délivrance d'autorisations d'urbanisme sur des terrains enclavés, comme chacun le sait. Mieux vaut donc savoir de quoi on parle !
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