1 ) Plus de lettre dans les numéros d'enregistrement des demandes de permis et DP au 1er janvier !
Dans un mois, il n'y aura plus de lettre dans le numéro d'enregistrement d'une demande de
PC, PCMI, PA, PD et DP.
L'arrêté du 18 octobre 2024 (disponible ici) a été
largement commenté car il consacre le transfert et la modification d'une décision de non-opposition.
Toutefois, le texte a d'autres impacts. Il modifie ainsi l'article A. 423-3 CDU qui régit la structure du numéro d'enregistrement des demandes de permis et DP.
La structure du numéro d'enregistrement de 13 chiffres est actuellement la suivante :
- le numéro de code géographique INSEE du département (trois caractères) ;
- le numéro de code géographique INSEE de la commune (trois caractères) ;
- les deux derniers chiffres du millésime de l'année de dépôt de la demande (deux caractères) ;
- le numéro de dossier composé de cinq caractères dont le premier est une lettre (lettre correspondant au code de subdivision dont l'attribution change selon le territoire ou la formalité et tient à une vielle pratique transmise par les services de l'Etat) et 4 chiffres utilisés pour une numérotation en continu par nature d'autorisation ou acte relatif à l'utilisation du sol.
Avec l'accueil dématérialisé des demandes d'autorisation, la mention de la subdivision opérée par l'attribution de cette lettre n'a plus d'intérêt.
Elle a pu au contraire conduire à des erreurs : la lettre "O" étant parfois confondue avec
un zéro, etc.
Le numéro de dossier de la demande ne sera donc plus composé que de chiffres à partir du 1er janvier prochain.
Le défi est à présent d'avertir tous les agents d'accueil municipaux chargés d'enregistrer les dossiers "papier" d'ici la fin de l'année..
2 ) Jurisprudence : Bénéfice de la délivrance d'un certificat d'urbanisme lors de l'instruction d'une demande de permis de construire
Chacun sait qu'aux termes de l'alinéa 4 de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme, "lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration
préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme,
le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique".
La jurisprudence exigeait jusqu'alors que la demande déposée dans ledit délai devait être complète pour que son demandeur bénéficie de l'effet cristallisateur du CU délivré sur le terrain. La Cour administrative d'appel de Lyon a pu juger ainsi que "faute d'être accompagnées de dossiers complets, les demandes de permis de construire présentées par M. et Mme X n'ont pu interrompre le délai d'un an prévu par les dispositions précitées de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme".
Le Conseil d'Etat vient précisément de juger le contraire dans l'important arrêt Société Panorama rendu le 18 novembre dernier (N°476298) !
Selon le Conseil d'Etat, "il ne résulte pas des dispositions de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme qu'un permis de construire
déposé dans le délai de dix-huit mois suivant la délivrance du certificat d'urbanisme ne puisse être complété, à peine de perte du droit à ce
que la demande soit examinée au regard des dispositions d'urbanisme applicables à la date de ce certificat, qu'avant l'expiration de ce délai."
Pour bénéficier de l'effet cristallisateur du CU, le dépôt d'une demande d'autorisation incomplète le dernier jour du 18ème mois suffit !
3 ) Jurisprudence (bis) : PC modificatif et RE 2020
Le permis de construire modificatif est soumis à la même réglementation (thermique : RT2012 ou environnementale : RE2020) que le permis de construire initial. Sauf à ce que l'étendue des évolutions apportées au projet en bouleverse la nature et emportent requalification de la demande de PC modificatif en nouveau permis de construire.
C'est précisément ce que vient de juger le Conseil d'Etat dans cet arrêt : CE , 18/11/2024, n° 490025, Société EDMP-IDF
"5. En second lieu, si la demande de permis modificatif sollicité par la société EDMP-IDF a été déposée le 8 août 2022, alors que l'attestation de performance énergétique et environnementale était requise pour les constructions nouvelles en application de l'article R. 122-24-1 du code de la construction et de l'habitation, les modifications apportées au projet ne pouvaient avoir pour conséquence de subordonner l'octroi du permis modificatif à la production d'une attestation de performance énergétique et environnementale qui n'était pas requise pour la délivrance du permis initial eu égard à la date à laquelle la demande a été déposée par le pétitionnaire. Dès lors, en retenant que le dossier de demande de permis modificatif était incomplet à défaut de comprendre cette attestation, le tribunal administratif de Versailles a commis une erreur de droit."
L'arrêt est disponible ici.
4 ) Jurisprudence (ter) : erreurs le panneau d'affichage du permis de construire
Les mentions devant être indiquées sur le panneau d'affichage, parce qu'elles portent sur
la nature et la consistance de la construction – ou de la démolition –, conditionnent normalement l'information correcte des tiers sur le projet et, en conséquence, le déclenchement du délai
de recours contentieux des tiers. En cas d'insuffisance des indications présentes sur le panneau, le juge considérera que le délai de recours contentieux à l'égard des tiers n'a pas commencé
à courir.
Toutefois, toute erreur entachant ces mentions n'aura pas nécessairement d'incidence. Ainsi, l’affichage sera considéré comme suffisant alors qu’il comporte
les erreurs suivantes : omission de la date du permis, légère erreur sur le numéro du
permis, erreur sur l'identité du propriétaire et sur la superficie du terrain.
L'arrêt du Conseil d'Etat rendu le 28 novembre dernier a permis de répondre à la question de savoir si une erreur sur la hauteur indiquée était ou non substantielle.
Le panneau d'affichage d'un permis de construire n'indiquant pas la hauteur réelle de la construction projetée mais la hauteur maximale autorisée à l'égoût de toit (9,5 m) imposée par le règlement du PLU, à laquelle se conformait le projet, comporte une erreur. Toutefois, Conseil d'Etat estime que cette erreur n'est pas substantielle et que l'affichage en cause même imparfait demeure régulier (et donc qu'il permet la purge du permis de construire au regard du droit de recours des tiers). En effet, la hauteur mentionnée n'est pas la heuateur réelle de la construction à venir mais elle prouve qu'elle est bel et bien conforme à la hauteur maximale autorisée par le règlement écrit du PLU.
"3. En imposant que figurent sur le panneau d'affichage du permis de construire diverses informations sur les caractéristiques de la construction projetée, dont la hauteur du bâtiment par rapport au sol naturel, les dispositions rappelées au point précédent ont pour objet de permettre aux tiers, à la seule lecture de ce panneau, d'apprécier l'importance et la consistance du projet, le délai de recours ne commençant à courir qu'à la date d'un affichage complet et régulier. L'affichage ne peut être regardé comme complet et régulier si la mention de la hauteur fait défaut ou si elle est affectée d'une erreur substantielle, alors qu'aucune autre indication ne permet aux tiers d'estimer cette hauteur. Pour apprécier si la mention de la hauteur de la construction figurant sur le panneau d'affichage est affectée d'une erreur substantielle, il convient de se référer à la hauteur maximale de la construction par rapport au sol naturel telle qu'elle ressort de la demande de permis de construire. La hauteur mentionnée peut toujours être celle au point le plus haut de la construction. Elle peut également être, lorsque le règlement du plan local d'urbanisme se réfère, pour l'application des dispositions relatives à la hauteur maximale des constructions, à un autre point, tel que l'égout du toit, la hauteur à cet autre point. La circonstance que l'affichage ne précise pas cette référence ne peut, dans un tel cas, permettre de regarder cette mention comme affectée d'une erreur substantielle."
"4. Pour apprécier si la mention de la hauteur de la construction en cause figurant sur le panneau d'affichage était affectée d'une erreur substantielle, la
cour s'est en l'espèce référée à l'article UA 10 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Rognes, qui dispose que la hauteur maximale des
constructions, mesurée verticalement à l'égout du toit par rapport au sol naturel, ne peut excéder 9,50 mètres. Il résulte de ce qui a été dit au point précédent qu'en jugeant que la hauteur maximale de 9,50 mètres mentionnée sur le panneau d'affichage du permis de construire n'était pas affectée d'une erreur substantielle dès lors que la hauteur maximale du projet ressortant de la demande de permis de construire n'excédait pas la hauteur maximale mesurée conformément à la règle ainsi fixée, la cour n'a pas commis d'erreur de droit."
L'arrêt est accessible ici.
5 ) La modification des clauses réglementaires d'un cahier des charges de lotissement
A la différence du règlement du lotissement, le cahier des charge ne fixe pas normalement de règles relatives aux constructions
et aménagements à opérer dans son périmètre. Il a seulement vocation à définir les droits et les obligations de chacun des colotis.
Dans la pratique, nombreux sont pourtant les cahiers des charges de lotissement à intégrer des clauses réglementaires.
L'étude Haussmann Notaires a publié un article sur son site qui analyse les difficultés juridiques provoquées par ces clauses particulières. Le texte est particulièrement clair. Si cela vous intéresse. C'est par ici !
6 ) Pas d'annonce de formations à venir dans cette lettre-ci
Contrairement à l'habitude, je ne vous communique pas les prochaines dates de formation car, à cette heure, je n'ai pas encore préparé le catalogue de formations 2025. A ce sujet, je vous invite à me faire valoir par retour de mails les thèmes de formations que vous souhaiteriez suivre dans les prochains mois pour que je puisse les intégrer.
7 ) Et une brève pour finir (et ce n'est pas du droit de l'urbanisme) : c'est déjà Noël pour la commune de Thiberville (27) !
C'est Noël avant l'Eure (sic) à Thiverbille. La commune euroise a reçu un legs très important de 10 millions d'euros d'un inconnu francilien.
La seule raison: l'homme portait le même nom de famille que la dénomination de la commune. Roger Thiberville est mort à l'âgé de 91 ans à Créteil le 23 août dernier. Lisez plutôt cet article !
Je vous laisse vérifier qu'il ne se trouve pas, parmi les plus de 35 000 communes françaises, une mairie qui soit votre homonyme. Des fois qu'il vous prenne l'envie d'en faire autant... A défaut, il y a bien la commune de Plurien, dans les Côtes-d'Armor, où un petit legs serait peut-être apprécié !
Il fallait bien finir l'année par une pointe d'humour. Vous l'avez bien mérité.
La lettre d'actualité du droit de l'urbanisme est à présent diffusée à plus de mille contacts. N'hésitez pas à la partager autour de vous. Chacun peut demander à la recevoir en laissant son adresse mail sur la page dédiée du site de VLG conseil : pour y aller c'est ici.
A toutes et à tous je souhaite de lumineuses et joyeuses fêtes de fin d'année... et d'oublier un peu le droit de l'urbanisme pendant ces moments privilégiés !
Rendez-vous l'année prochaine !
Écrire commentaire